起源

北宋末、南宋初，各地普遍实行长期租约制，田地的买主往往答应继续出租田地给原佃户，在地契上说明这一点，并写上佃户姓名，即“随田佃客”。有些地区，即使地契上没明载佃户姓名，买主依然承认原佃户的优先承佃权。随田佃客的制度有利佃户，保障佃户的承租权，不受土地所有权转移的影响。这种习惯南宋时在江南演变成永佃制。

有时地主与佃农因为长期签约，在出卖自己的田地时，也会设法取得新买主承诺，让该佃农永远在原田上佃种。这种永佃权是出卖土地的附带条件，称“就行佃赁”。有时卖主不但在原地以佃户身份耕作，甚至在出卖土地时声明享有回赎权，在回赎权有效期间可以世代承佃。这是永佃制的另一来源。

宋代流行一种只抵押、不卖地的交易，赎回的权利永远属于出典人。抵押土地后，出典人仍可以自由使用土地，如果他不提出赎回，出典的状态便一直持续下去。这是永佃制的形成原因之一。承典人可以把土地转典给第三者，收取金钱；也可以向出典人支付一笔相当于典价与卖价差额的金钱，称“找贴”或“找价”。

内容

在永佃制下，土地的拥有权与使用权分离，可以分别执行和占有。这两项分割的权益，各地名称不同，如：田底田面、田骨田皮、田根田脚。有的地方认为永佃权是土地所有权的一部分，因此享有永佃权的称为二田主，形成一田二主制，即地主与佃户共同享有土地的主权。

永佃制有利佃农，对佃农是一种保障。佃农视永佃权为一种产业，可以出让、遗赠、或转售。永佃权有时价，而且往往比土地所有权的价值更高。

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