中国

唐宋时期，面积不太小、互相毗连的一片私有土地，有时称庄园。为了强调土地私有，庄园会冠以主人之姓，如李家庄张家庄之类，或起个别致名字，带有自我炫耀的意味。

唐末及北宋“庄园”十分盛行，大半是地主自己经营的农场。庄园经营方式不一，有奴僮、有雇农、有佃农。到宋代，使用奴隶的农场愈来愈少，使用雇工耕种渐渐增加。从北宋末年开始，以雇工经营的大农场也愈来愈少，地主逐渐将土地出租给佃农。

唐朝中叶，官僚地主侵夺田地，均田制废止，地主庄园经济便日益发展起来，如田庄、庄田、庄宅、庄院、山庄，宰相韦宙的“江陆别业” 、宋之问的“兰田山庄”、王维的“辋口庄”等都是有名的大庄园，江南军使苏建雄，“有别墅，在昆陵，恒使傔人李诚来往检视” 。早在唐高宗时，王方翼就已经“辟田数十顷，修饰馆宇，列植竹木” 。唐玄宗诏称：“王公百官及富豪之家比置庄田，恣行吞并” 。安史之乱后，均田制既坏，庄园经济更加发达，陆贽指出：“今制度弛紊，疆理隳坏，恣人相吞，无复畔限，富者兼地数万亩，贫者无容足之居”。

唐代的僧侣也都有大量土地，宜春郡的齐觉寺，“其寺常住庄田，孳畜甚多” 。又如少林寺有柏谷庄，占地40顷 。吐蕃亡国后，各地教派割据，政教合一，出现很多庄园。

日本

在古代日本是指由贵族、大寺院、神社所占有，具有经济效益的领地。

庄园制度的出现，在政治上，削弱了天皇和朝廷的中央集权。 在经济上，促进了古代日本各地区的发展。

背景

天皇和朝廷，分别于723年和743年，颁布了鼓励开垦耕地的《三世一身法》和《垦田水世私财法》。

756年，为了减轻农民的生活压力，朝廷将农民的杂徭时间减半，并免除当年的调、庸。因此，农民的生活环境得到改善，于是有更大动力从事耕作。

然而，这些原为改善农民生活的新政策，最大得益者并非农民，而是贵族、大寺院和神社。这些集团掌握著政治权力以及社会财富。在开辟土地的事业上，他们占有主要的农业生产工具，包括镐、镰等。

政策给予这些利益集团更多机会扩大自己的地方势力，让他们借机大肆圈占荒地和山林野地，并驱使自家的奴婢、负债的农民和逃亡而来的外地农民进行大规模的开垦。

这些利益集团，往往在新开辟的土地中，建立住宅和仓库，私家庄园由此而形成。

这些庄园不断为庄园主提供收入。庄园主为了进一步增强实力，于是采用强买或霸占等方式，肆意侵吞周边的国有土地，以及原属农民的土地。

欧洲

德国一所庄园的主屋

英国1086年Slaughter庄园遗迹

古堡为中心和周围农户构成的庄园

庄园（manor），是中世纪欧洲基本经济单位。当时因城市毁坏、商业衰退，欧洲经济，沦为自给自足的农业型态，经济关系也是以劳务交换、以物易物为主。

庄园生产包括粮食、衣物、工具等各项生活所需，是一个农村共同体，也是一个自治的政治单位，内有耕地、公地、教堂、领主邸第与农奴住宅等。庄园土地属领主拥有，农奴负责耕作。领主与农奴之间有互相约定的权利与义务──农奴提供劳役、耕作、缴税；而领主则必须分给土地、提供保护、执行司法。领主在庄园中设置的生产设施，如磨坊、烤炉与榨酒设备，农奴必须付费使用。

农奴〔serf〕身份介于自由人与奴隶之间。人身自由并没完全失去，但身份又附着于土地。倘无领主同意，不可任意离开庄园，故其非完全的自由人。虽然农奴自由受限制，且生活艰苦，但有一定的保障。农奴只要履行义务，就可以世代耕作土地；一旦遇到困难，领主亦有义务提供适当的协助。

庄园制度的意义

封建制度的基础在土地；经营这土地的方式则是庄园制度。“庄园制度”"Manorialism"来自"Manor"，类似罗马词汇的"Villa"。所谓的庄园可以有以下三层意义，这三者都是组成庄园制度的重要因素。第一、地缘上的意义，也就是指一个乡村，有土地，有人民；农业是他的生活方式。第二、是农耕上的地位，是基于一种特殊的土地分配、耕种方式，以及领主私有地和其他农人持有时间的复杂关系。第三、是一种政治或者法律上的地位，在领主的统治下，每一个庄园自成一个独立的政治系统。所以庄园制度跟封建制度是不可分的两者。领主对于庄园内有相对的统治权。综合上述所言，政治经济层面上庄园制度固然是封建的一部分，但从社会的角度，庄园经济跟封建制度没有关系。因为两者构成的主角是两个世界的人。封建制度限于领主跟武士，而庄园制度则是农奴。这是两个不相流通的世界。这两者个关系是政治跟经济的，而不是社会的。

庄园制度的历史背景

庄园制度的起源跟封建制度一样古老，也包含许多罗马与日耳曼传统。庄园经济之所以成为中世纪欧洲的主要制度，如同封建制度一样，是因为第十世纪卡洛林王朝的解体与欧洲政治的混乱。罗马时代就有大庄园（Villa）的存在。地主拥有广大土地，由奴隶与佃农来耕种。但两者有根本性质上的不同，第一，罗马大庄园的所有者是地主本身，奴隶是替他工作的，地主直接控制每一块土地。中古庄园则不是，土地的所有者是贵族与武士，他们无瑕参与耕种，为了获得农奴的劳力，将庄园土地分割给农奴耕种，自己保留较小的“私地”（Demesne）或者称为“直属地”。中古庄园的领主对于土地没有所有权，所有权在国王，只有使用权跟管理权。罗马地主对于土地内的奴隶，没有政治权利，不同于中古庄园。

庄园经济的特质

中古欧洲的混乱导致庄园必须自己自足，退回到原始的经济。货币经济可以说完全不存在，完全以物易物。直到十二世纪开始，商业复兴，城市兴起才慢慢改变这种体制。庄园经济的一个特色就是“公社合作”（Communal cooperation），就是农奴必须共同生产。由于经济的困难，各种农具与牲口都由领主提供。所以农奴可以说是一无所有，因此必须共同耕作。另外因为土地的贫瘠与耕种技术的落后，庄园经济普遍采行三年轮耕制。把耕地分为三个部分，“春耕地”、“秋耕地”以及“休耕地”。

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