生平

在文明6年（1474年）出生。长兄定昌早死，次兄显定成为山内上杉家的养子并担任关东管领。明应3年（1494年），因为父亲房定病死，于是成为越后守护。受到守护代长尾能景的补佐，但是以把越后上杉家变成战国大名为目标，在明应7年（1498年）下令停止守护不入的特权等，企图制约在地领主的特权，于是与能景等人对立。

仍以守护代身份尽忠的能景在永正3年（1506年）于越中国中与一向一揆战斗时战死，能景的儿子长尾为景拥立房能的养子定实，公然向房能翻起反旗（一说是因为房能对在越中被包围的能景见杀不救，因此遭为景怨恨）。翌年（1507年），据点被定实和为景的军势急袭，于是为了投靠显定而逃向关东地方，但是在途中留在直峰城，受到为景军追撃而逃往松之山，在8月7日于天水越自杀（永正之乱）。

在十日町市松之山天水越中有吊唁房能的管领冢。

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越后上杉氏

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