族谱网 头条 历史文化

浅谈旅游地产项目开发的五大模式

2017-06-01
出处:族谱网
作者:阿族小谱
浏览:568
转发:0
评论:0
浅谈旅游地产项目开发的五大模式,近年来,旅游地产开发如火如荼,百强房地产企业有三分之一以上均涉足旅游地产,其

  近年来,旅游地产开发如火如荼,百强房地产企业有三分之一以上均涉足旅游地产,其中不乏大手笔的项目操作。从政策层面来看,国家和地方政府对旅游产业的支持也是发展旅游地产项目的重大利好,目前国家为了鼓励地方发展旅游产业,制定了旅游国债项目,各省市每年都有专项的拨款用于旅游项目的开发建设。

  旅游地产项目要依托丰富的旅游资源而建,有别于传统住宅项目,能够将旅游、休闲、度假、居住融为一体。在具体产品形式上,包括产权酒店、分时度假产品、度假别墅区、中央游憩区、商业步行街等等模式。对于旅游产业也来说,经历了短期旅游―中期度假―中长期休闲的发展过程,单纯的旅游资源对人们的吸引力有限,旅游产业的关键还是留住人,吸引人的消费。综合型的旅游地产开发项目兼有旅游、休闲、娱乐、商业、居住等多种功能,能够全方位的满足消费者的需求,才是当前发展旅业,构建吸引力的关键。 

  相对于房地产行业而言,旅游地产项目于普通住宅开发项目的差异是很大的,旅游地产开发要求发能展商具备较强的专业能力,要依赖后期的持有经营产生稳定的、可持续的资金收入,依靠经营和服务充分的发挥出资源的价值,从而带动区域经济的发展,大幅提升区域价值。 

  总之,旅业与房地产行业的结合,综合效益大大提升,很好的解决了单纯的旅游项目投入回收周期过长的问题,也平抑了房地产项目发展的周期性波动,最关键的是,对于区域土地价值提升的拉动作用明显,不失为发展休闲经济,促进产业结构升级的良方。 

  根据天成国际景观的研究,旅游地产项目开发主要有以下几种模式: 

  一、自然资源型借景开发 

  自然资源型借景开发模式对较好的自然风景资源依赖度高,我国大多数旅游地产项目都是依托良好的自然景观资源进行开发。一般来说,风景优美又适合大盘开发的地块位于城市远郊区,距离城市中心地理距离比较远,基础设施不完善,为了挖掘和发挥自然景观资源的价值,发展商和当地政府往往需要进行较大规模的基础设施投入,在景观打造上的投入并不高,当然,在开发的时候,自然资源型借景开发还要调整和完善现存的敏感生态体系,优化资源优势,必要时限制过度开发,保护生态景观资源和自然风貌。 

  我国自然资源型借景开发项目按照自然资源的类型不同可以分为滨海型、滨湖型和内陆型项目。   滨海型自然资源借景开发主要依托海体资源,以海南为代表,威海、秦皇岛、青岛、大连等地也有一些项目,海南已经成为地产大鳄开发旅游地产的集结地,雅居乐、富力、鲁能、中信等大型企业在海南滨海地块开发旅游地产。 

  滨湖类度假项目开发。其主要依托的是现有的湖景资源,如千岛湖、太湖等,在太湖和千岛湖岸边,游艇俱乐部、旅游地产综合开发屡见不鲜。 

  内陆型项目一般以森林、草原等优美的自然景观资源为依托,也有依托温泉资源开发温泉度假项目。如天津珠江温泉城强调温泉养生概念,开发地产盈利。以森林为核心景观的有重庆金佛山国家森林度假公园综合旅游地产开发项目等。 

  自然资源型借景开发项目由于地处偏远,配套不完善,土地获取成本一般比较低,如果能够成功的实现区域规划和开发,增值潜力巨大,对区域发展具有很强的拉动力和驱动力。另一方面,自然景观资源具备稀缺性,市场对于此类产品的接受度高,房产销售培育期较短,而且往往价格不菲。从区域发展和企业效益双赢的角度出发,发展商要高度重视这类大盘项目的旅游产品经营和环境保护,从而提升区域价值,塑造和谐发展、生态环保型旅游地产项目。 

  二、文化体验型借景开发 

  文化体验型借景开发模式主要依托历史文化和民俗文化资源,将文化元素发扬光大,做综合性旅游地产项目。例如杭州宋城文化主题公园、云南丽江、成都芙蓉古城等。 

  历史文化是中华民族的瑰宝,同时也是发展旅游地产项目的灵魂和宝藏,文化元素可以使景观具备更多的魅力,从而提升其内在价值。同样,旅游地产开发项目注入历史民俗文化元素,往往会收到较好的效果。 

  三、主题公园型造景开发 

  主题公园型造景开发模式是以主题公园为拉动的旅游地产综合开发。近年来,主题公园在中国掀起一轮建设热潮,其中也的确不乏成功者,例如华侨城将主题公园开发和地产开发有机结合,形成独特的旅游加地产开发模式。 

  主题公园是造景的关键,能够聚拢人气,带动人流,吸引旅游人群,华侨城的“旅游”+“地产”备受称道。华侨城的锦绣中华和欢乐谷主题公园已经形成比较成熟的产品线,这种模式捆绑拿地,以比较低的价格同时拿到主题公园旅游用地和房地产开发住宅用地,开发之处,区域土地价值并不高。通过主题公园的开发带动当地旅游业的发展,又通过旅游业的发展带动周边配套设施的完善,从而带动周边房价的上涨。这样,华侨城就以主题公园开发创造出了地段和房地产需求,又以房地产开发享受到了低价土地增值收益。主题公园带动旅游产业发展,房地产开发创造收益利润,提供庞大现金流,相得益彰,相互借力,从而助推了华侨城集团的大规模扩张。 

  四、会议赛事型造景开发 

  会议赛事型造景开发主要是依赖大型会议和运动赛事提升知名度和品牌影响力,然后在区域内出售度假型房地产盈利,例如博鳌和G20峰会,都大力发展会展经济,强化国际影响力,使得周边区域受益。以及观澜湖高尔夫,12大球场216洞规模创造了吉尼斯世界记录,通过举办顶级赛事,打响品牌。 

  会议赛事型造景开发模式,往往也需要依托周边优质的景观资源,例如博鳌本身具备独特的自然环境,而观澜湖是国内第一家引入ISO14001国际环境管理体系,形成了超过10平方公里的城市景观绿化带。 

  会议赛事型造景开发模式也往往先做配套后造城。博鳌千舟湾项目是在向世界推广博鳌获得高知名度、区域配套设施建设基本完善、会展经济成型后,中信才启动千舟湾的投资建设,而观澜湖营造出30亿配套设施齐全的国际高尔夫体育休闲大社区。 

  会议赛事型造景开发往往非常善于造势营销,例如博鳌千舟湾借助博鳌会展积极以及FGT高尔夫运动,大力开展全国路演宣传。观澜湖高尔夫举办多次国际大赛,组织了多次举行到访活动,赛事活动规格高,次数频繁,在营销造势上先发制人,高起点运作。 

  五、主题街区型造景开发 

  主题街区型造景开发模式主要依靠城市特有的人文景观打造城市名片,集商业、旅游、地产开发于一体的综合型开发。主题街区型造景开发往往位于城市核心区域,具有历史上的商业文化积淀,属于旧城改造项目,土地价值很高,改造成本巨大,但是项目的单位产出也非常高,而且具备高标准、高起点、高规格的特征,能够在寸土寸金的商业核心区注入旅游文化元素,打造新的城市名片。 

  以上所述各种旅游地产开发模式各有特点,但都能够形成自身的盈利模式。一般来说,“旅游”+“地产”的盈利模式是平衡盈利与品牌,产出与投入的主流模式,而对于旅游产品的长期经营来说,盈利模式主要还是在旅游产品和服务上做文章,主要的盈利手段有:第一,旅游门票盈利,这是一般旅游项目的基础盈利;第二,游憩产品服务盈利,即提供有助于丰富体验(经历)的游憩服务以及相应的服务体验来实现盈利,这是一般旅游区的核心盈利模式。第三,旅游综合服务盈利,即是在旅游区内,通过旅游者的餐饮、住宿、购物等相关外延服务来获取盈利。第四,综合商业盈利,即通过自身的节庆活动、赛事、会议会展、对外招商以及其他广告等一系列对外服务而达到盈利目的模式组合。这是旅游区的深度开发盈利模式。一个成功的旅游地产项目,往往是多种盈利模式的组合应用。 

  无论哪种开发模式和盈利模式,都应当找到适合自身的创新点,融合符合自身发展要求的有益元素,依靠主题和亮点拉动整体综合型项目开发,从而引领区域旅游产业和房地产产业的协同发展。 

  关键词:旅游地产开发、地产项目规划、旅游规划设计  


免责声明:以上内容版权归原作者所有,如有侵犯您的原创版权请告知,我们将尽快删除相关内容。感谢每一位辛勤著写的作者,感谢每一位的分享。

——— 没有了 ———
编辑:阿族小谱
发表评论
写好了,提交
{{item.label}}
{{commentTotal}}条评论
{{item.userName}}
发布时间:{{item.time}}
{{item.content}}
回复
举报
点击加载更多
打赏作者
“感谢您的打赏,我会更努力的创作”
— 请选择您要打赏的金额 —
{{item.label}}
{{item.label}}
打赏成功!
“感谢您的打赏,我会更努力的创作”
返回

更多文章

更多精彩文章
打赏
私信

推荐阅读

· 房地产开发商热衷旅游地产项目旅游与地产搭伙
随着商品房市场的火热,以及国家对房价项目的调控升级,越来越多的房地产开发商把热情倾向于旅游地产项目。竞争越来越激烈,同质化问题严重,开发商不得不“致力于旅游地产生存、发展的新探索”。2012年,国内旅游地产项目投资总额超过万亿元,今年旅游地产的投资依然在持续升温。从海南到吉林,从新疆到江苏,地产商的身影几乎遍布每个旅游风景区。有关资料显示,包括世茂、龙湖、万科、恒大、中弘、富力、碧桂华、华侨城等在内的前100名房企中,至少有1/3介入了旅游地产领域。与此同时,国务院发布的《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》明确提出,到2015年将旅游产业初步建设成为国民经济之战略性支柱产业,开发商更从中发现了重要商机。在房地产调控日益趋紧的大背景下,转型已成为许多品牌地产商的共同意愿,其中向旅游地产转型,几乎成了各地产商的不二选择。中国指数研究院上海总经理罗勇成表示,一方面,旅游市场的扩大,促进了开发商投...
· 旅游地产规划:多元化地产开发模式受重视
房地产市场深度调控下,房地产产业从住宅开发向商业、旅游以及养老等多元化地产开发模式转型更加为房企重视。其中,时下正当红的旅游地产在近两年随着市场发展的深入,市面上却出现了大片资本套牢、项目骑虎难下、旅游规划流产等等问题。在上周,2013洲联集团秋季主题发布会上,其相关研究报告显示,旅游地产并非简单地在地产之上附加旅游功能,随着购房者在房地产投资方面更加谨慎,旅游地产的投资属性逐渐减弱,旅游服务的营利性对旅游地产项目更有决定性的作用。事实上,市场上不少房企已经开始加重服务盈利性。据了解,万达、华侨城、龙湖等龙头房企纷纷提高旅游地产投资比重的同时,其旅游地产开发内容与经营方式也从原来简单的旅游+地产向包含旅游经营、酒店、商业、养老养生等在内的复合型地产开发方向转变。旅游地产开发不是一锤子买卖,必须做好未来10年、20年持续经营、创新的打算。值得注意的是,旅游地产成功的前提是旅游景区的成功打造。...
· 浅谈旅游地产兴起的三个原因
转型。旅游是一个朝阳产业,未来发展的空间和潜力是巨大的。很多房企集团有一定程度的路径依赖,从住宅地产向旅游地产转型相对容易。融合。产业融合是旅游与地产发展的一条必经之路。以旅游业为产业引擎,以农民致富为目的,以生态友好和环境可持续利用为原则,以“一三融合”为策略手段,构建内部相互协调支撑的综合性生态经济产业体系。创新。房地产是城市化的见证者。中国的城市化进程推动房地产从城居走向郊居,未来将走进“旅居”新生活方式时代。创意旅游综合体是这种全新生活方式的载体,创意旅游综合体主要体现以下几大特征:主题创意化:创意旅游综合体根据各地的特色,选择的主题可以涵盖文化、体育、艺术、自然风光、娱乐等,创意旅游综合体通过主题化打造来凝聚地域特色。环境景区化:建设创意旅游综合体的目的是为人们提供更高品质的休闲度假空间,在环境打造上更加注重人性化的环境空间。依照旅游景区环境建设的原则,做到步步为景、人在景中。空...
· 谈养老旅游地产规划设计15种模式
12月23日,商务部新闻发言人沈丹阳就中美商贸联委会成果等若干经贸热点接受媒体联合采访表示,将合理引导外资投向养老地产、旅游地产、教育地产等新兴业态。期间,就外资房地产开发商正在加大对华投资力度的现象问题,沈丹阳回应,今年以来外商投资房地产业总体呈现上升趋势,但外资在全国房地产开发总投资的比重仍保持在较低水平,外商投资房地产在全国房地产市场的份额也没有发生明显变化。明年,商务部在按照现有政策继续合理引导外资在房地产领域投资的同时,将会同有关部门针对市场现的新问题、新情况,采取有针对性措施,防范投机性投资,加强对跨境投融资活动的监控,规范房地产领域的投资,合理引导外资投向养老地产、旅游地产、教育地产等新兴业态。“与此同时,商务部将指导和要求地方商务主管部门密切关注外资商业地产投资及并购已建物业项目,研究外资投向物流地产和工业地产的发展趋势和影响,进一步加强对外资进入房地产市场风险的防范。”据...
· 广东旅游地产发展模式探讨
广东是中国旅游房地产的策源地之一,其旅游房地产发展历程较长,开发模式可资借鉴。本文以广东省旅游地产出发,从广东度假地旅游地产的实践,来探讨中国旅游地产发展的四大模式。模式一:卖地滚动发展模式该模式以南国桃园旅游度假区为代表。南国桃园开发初期,缺乏必要的基础设施建设资金,如同要过河却没有桥。为了缓解资金压力,只能出卖相当一部分土地,以卖地收入来启动开发,度过最困难的启动期。外来资本购买这些土地以后,独立开发度假酒店、度假别墅和公寓。等过了“初期启动”这条河,发展壮大完成必要的度假基础设施配套以后,南国桃园又从当初买地者手中回购部分土地控制起来,满足后续升级发展的需要。这种依靠卖地滚动发展的模式,在资金困难的情况下,有利于度假地的快速启动发展,使旅游房地产与度假地同步增长,但是不足之处也很明显:1、这种类似工业园将“生地催熟”的做法,有可能造成过度城镇化,与高品质度假环境相悖,导致度假地的退化...

关于我们

关注族谱网 微信公众号,每日及时查看相关推荐,订阅互动等。

APP下载

下载族谱APP 微信公众号,每日及时查看
扫一扫添加客服微信